Spørsmål:

Jeg har et ønske om at dere kunne lage en artikkel om kjøp av eiendom i Thailand. Jeg vet det er mange som har gjort dette tidligere, men det er så mange forskjellige versjoner om hva som er loven, og at den blir håndhevet forskjellig fra distrikt til distrikt.
Her er noen spørsmål:

1. Må man være gift thai?
2. Kan jeg på noen måte være eier?
3. Hvilken risiko er forbundet med å eie hus i Thailand?
4. Kan jeg overføre norske kroner til min kones konto i Thailand for å kjøpe eiendom?
5. Kan jeg ta opp lån i en thailandsk bank?
Da er jeg spent på å lese neste utgave, som alltid er et høydepunkt.

Med hilsen Jan-Tore

Svar fra Orakelet:

Se på eiendom som ren investering og opprett firma. Og har du en thailandsk samboer eller ektefelle så tenk deg om før du setter vedkommende på aksjelisten. Her er svar på alle spørsmålene:

1 og 2: Må man være gift thai? Kan jeg på noen måte være eier?
Som de fleste vet er det slik at man som utlending ifølge loven ikke direkte kan eie land i Thailand.
Hvis du kjøper land i navnet til din thailandske ektefelle vil du derfor på landkontoret bli avkrevet en signatur hvor du godtar at landet som kjøpes er særeie for din thailandske ektefelle. Hvis det blir ekteskapsbrudd er derfor din ektefelle i sin fulle rett når hun beholder huset.
Hvis du som nordmann har kjøpt land i din kones navn, og ikke blitt avkrevet en slik signatur, kommer det av at din kone har beholdt sitt etternavn, eller ennå ikke har oppdatert sitt ID-kort. Men det betyr ikke dermed at du har noen rett til felleseie over eiendommen.

Det er mange typer land her, og vi må skilne litt først: Når vi snakker om boligfelter med eneboliger eller rekkehus, har det i flere tiår vært en akseptert metode å opprette et firma for å eie hus og land. Titusenvis av boliger i Thailand eies på denne måten.
Men hvis du planleger å kjøpe en stor tomt utenfor et boligfelt for å bygge hus, eller kjøpe land for spekulasjon eller landbruk, så ser myndighetene helt annerledes på det, og blir skeptisk hvis du forsøker å registrere landet i et firmanavn, selv om du midlertidig har fjernet deg selv fra aksjelisten i firmaet.
Hvor stor er en ‘stor tomt’? Noen landkontorer har spesielle mekanismer for å sjekke kjøpere av land som er større enn en rai.

Mange utlendinger synes det er gøy å bygge hus i landsbyen hvor kona kommer fra. Hvis du gjør det må du innse at dette er penger du mest sannsynlig aldri vil se igjen, og at det er en direkte gave til din kone. Hvis du kjøper hus i sentrale strøk med ordentlige skjøter på eiendom, men likevel vil sette hus og land på din kone, så er det fortsatt en gave til henne, men du kan i det minste sikre at du kan bo der hvis du registrerer en 30-årig leaseavtale på eiendommen i ditt navn. Da kan din kone ikke kaste deg ut, og ei heller selge eiendommen (i hvert fall blir det vanskelig å finne kjøpere). Dette høres fint ut i teorien, men hvis det blir brudd i forholdet er det ikke sikkert at det er noen god løsning for deg å fortsette å bo i et hus eid av din fraskilte kone.

Så dette blir rådet til deg: Hvis du har nok av penger, og ikke trenger å bekymre deg om det beløpet du investerer i eiendom, så kan du gjerne kjøpe store tomter, bygge selv, gjerne i din kones landsby. Og sette alt i hennes navn.
Men hvis du ser for deg at du en dag vil kunne trenge pengene, for eksempel hvis du vil flytte, er du avhengig av å kunne selge eiendommen, og da må du eie den via et thailandsk aksjeselskap.
Her er det også fallgruber! Når du først har bestemt deg for å eie eiendom via et firma, så bør du overlate til advokatfirmaet ditt å finne profesjonelle aksjeeiere. Som kjent skal firmaer som eier land i Thailand være minst 51 prosent thaieid. Etter en lovendring for noen år siden kreves det nå kun tre aksjonærer i et firma (mot tidligere minst sju). Ergo må du ha to thaier som eier til sammen 51 prosent av firmaet, og du selv eier 49 prosent. I den situasjonen er du nødt til å stole på din advokat. De som ikke gjør det, velger ofte å sette thailandske venner eller samboere som eiere av de 51 prosentene, men da er du nøyaktig like langt hvis det en dag blir brudd i forholdet. Mange kan være fristet til å stole mer på sin kone eller venn enn på en advokat de ikke kjenner så godt. Det kan de komme til å angre på.
Hvis du velger større advokatfirmaer som har eksistert lenge kan du være trygg på at de gjør ting rett. Større advokatfirmaer på turiststeder i Thailand har hundrevis av selskaper de har opprettet for å eie land på vegne av utlendinger. De lever godt av dette og har ingen ønsker om å begynne å lure kundene og stjele husene deres.

3. Hvilken risiko er forbundet med å eie hus i Thailand?
Som Orakelet har skrevet tidligere, så hører man mye skremselspropaganda mot å eie hus via firmaer. Slik saker dukker opp i nyhetsbildet med jevne mellomrom, og gjør at folk blir usikre. Til det er det å si at thaiene ønsker at vi kommer hit og kjøper hus her, og små tomter i boligfelter er det få som bekymrer seg om hvorvidt er eid av thaier eller firmaer kontrollert av utlendinger. Hvis det mot formodning kommer inn en veldig nasjonalistisk regjering i Thailand på et tidspunkt, som ikke vil godta dette, blir det fortsatt ikke slik at titusenvis av utlendinger mister sine hus. Løsningen blir i så fall at regjeringen kunngjør en overgangsperiode slik at man kan endre eierskapet på huset. Litt mer advokatmat, men ingen store problemer. Det var faktisk et lovforslag for noen år siden som gikk på dette, men det var ingen politisk vilje til å gjennomføre det. I praksis har thaiene ikke noe valg. Hele økonomien er avhengig av turismen, og hvis de forårsaker at titusenvis, kanskje hundretusener, av utlendinger taper sine investeringer her, har de begått økonomisk selvmord og de kan
begynne å sammenligne seg med Nord-Korea som turistmål.

4. Kan jeg overføre norske kroner til min kones konto i Thailand for å kjøpe eiendom?
Det kan være en fordel å ha beviser for alt du har gitt din kone hvis det blir skilsmisse. Så overføring via bank fra din til hennes konto er alltid en god ide. Men, som nevnt tidligere, hvis du kjøper land i din kones navn, så må du samtidig underskrive på at det er hennes eiendom, og at du ikke har noen rettigheter i tomten. Så hun er i sin fulle rett hvis hun ikke gir deg tilbake fem øre.

5. Kan jeg ta opp lån i en thailandsk bank?
Utlendinger kan ikke ta opp lån i thailandske banker med mindre de har arbeidstillatelse her. Og hvis du skal låne penger til eiendom, må det være noe som kan stå i ditt eget navn, altså en leilighet i et kondominium hvor den angjeldende leiligheten er blant de 49 prosentene som kan stå i utlendingers navn.
Hvis du er gift eller samboer kan du imidlertid vurdere å la din partner ta opp lån, og hvis du har fast inntekt eller pensjon kan du være garantist.

(Thailands Tidende utgave 8/2011)